使っていない空き家は所有してるだけでもとコストやリスクが降りかかってきます。
固定資産税や電気水道の基本料金、また管理が行き届いていないと地域の治安の悪化にも繋がり頭を抱えている所有者も多いのではないでしょうか？
空き家は立地や状態によって、適した処分や活用方法は変わってきます。
その中で自分の要望と世の中の需要を考えて適切な選択を行わないと、なかなか空き家の問題は解決に至らないでしょう。
そこで今回は空き家の処分や活用方法について解説していきます。
目次
空き家の処分や活用は「売買」と「賃貸」の2択ではない！？
相続で空き家を手に入れて、自分たちが住むわけでなければ思い付くのは「売る」か「貸す」かだと思います。
しかし、空き家はの処分や活用は、大きく分ければ次の5つの選択肢があります。
- 保有する
- 賃貸する
- 売却する
- 活用する
- 贈与する
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空き家を保有するときの2つの選択肢
空き家所有者へのアンケートで「いつか身内が使うかも知れない」という理由で保有している方も一定数みえます。
ただ、家は人が住まないと傷んでいく一方なので「管理」は必要となります。
空き家管理サービスを利用する！
空き家問題が話題になるにつれ増えたのが「空き家管理サービス」です。
内容は簡単な清掃からポスト整理、カビ防止のために通風や換気を行います。
費用は月額5,000～10,000円程度になります。
二地域居住する！
空き家の場所によっては二地域居住するという選択肢もあります。
二地域居住とは、普段暮らす地域とは別に一定期間だけ違う地域で過ごすことを意味します。
分かりやすいのは普段は都会暮らしで、週末だけ田舎暮らしをする。
一年のうち半分は都会で半分は地方で暮らすというような生活です。
空き家の管理をしないとどうなる？
管理をせずに放置している空き家は、先述したとおり傷みの進行が早くなります。
人が住める状態であれば賃貸や売却といって利活用も可能ですが、そうでなければ何をするにもお金が掛かるマイナス資産にしかなりません。
また、ゴミの不法投棄や第三者が不法に占拠したり様々なトラブルの可能性も高まるので避けたい選択肢ですね。
空き家を賃貸するときの3つの選択肢
空き家の状態が問題なく人が住めるのであれば「賃貸」は良い活用方法です。
ただ、周辺の賃料相応に家賃収入を得たいならリフォームは必須になります。
リフォームして賃貸する！
賃貸の募集業務を行っていると分譲マンションが建設されるような利便性の良いところはもちろん、戸建ても一定数の需要が見込めます。
ただ、仮に戸建て賃貸の周辺賃料が8万円だとして、それと同様の家賃設定にするなら先立つリフォーム費用は必要になるでしょう。
空き家の状態にもよりますが「ハウスクリーニング・クロスの張替え・水回りの交換・エアコン設置」を行えば、おそらく300～400万円程度は掛かると思います。
DIY賃貸で現状で貸し出す！
「リフォーム費用をかけて賃貸に出して、もし借り手が付かなかったら…」と、なかなか賃貸に踏み出せない方もみえると思います。
そういう時は借主にリフォームをして貰う「DIY賃貸」という選択もあります。
空き家問題を解決すると期待されているDIY賃貸ですが、現状はあまり流行っていないようです。
DIY賃貸はDIYの内容を事前に取決めるなど、一般の賃貸借契約よりも複雑です。
贈与型賃貸借にする！
贈与型賃貸借とは、賃貸で住んで貰った後に土地建物を贈与するという契約です。
契約期間は賃料と贈与する不動産によると思いますが、典型的な例としては10年のようです
あまり認知されている契約形態ではありませんが、借主にとって10年後に家賃が無くなるメリットは大きいです。
個人的にはDIY賃貸同様に空き家問題の解決策のひとつになると考えていますが、こちらも不動産会社が積極的に取り扱う契約ではありません。
空き家を売買するときの3つの選択肢
多少の改修で住むことが出来る空き家であれば「中古住宅」として売却できます。
ですが、傷みが酷く改修費が高くなるようであれば、解体して「更地」にするか「古家付き」で現状で売り出すかの2択になります。
中古住宅として売却する！
例えば、中古住宅として1,000万円で売却できそうなのであれば不動産業者に依頼しましょう。
建物の査定をして貰い適切な価格で売却することも大切ですが、買主は住宅ローンを利用するかもしれません。
更地にして売却する！
空き家が傷んでおり改修費が高くなるようであれば、解体して更地にした方が売却しやすくなります。
解体費用は木造で「3～5万円/坪」ですから、30坪程度の家で約100万円掛かります。
空き家の解体についても自治体で補助金が出るところがあります。
まずは自治体で該当する補助金制度が無いか確認してみましょう。
古家付きで売却する！
古家付きとは「建物は解体するのも利用するのも自由にしてください」という売却の仕方です。
古家付きで売却できれば解体費用は掛かりませんが、購入時にはその分の値引きを求められるケースが多いです。
また注意点としては、建物の契約不適合は免責で売却することです。
空き家を活用するときの3つの選択肢
空き家の活用方法は以下で紹介するもの以外にも「月極駐車場、太陽光発電、民泊、学童保育」など色々あります。
建物の状態や立地で活用出来る方法も変わってくるので、出来れば不動産業者に相談しながら進めるのが良いでしょう。
以下は比較的需要の高いものや活用ケースとして面白そうなもの3つ紹介します。
トランクルームとして空き家を活用する！
国土交通省が空き家を売却しない所有者にアンケートを取ったところ「荷物置き場として利用している」という意見が多かったです。
トランクルームであれば居住するわけではないので、不整形地でも接道が狭くても影響がないのはメリットでしょう。
農作物を空き家で育てる！
じつは空き家に限らず建物内で農作物を育てる方法は色々あります。
実質利回り40％で空き家を活用している方もいるので注目です。
介護施設として空き家を活用するケースは多い！
空き家を介護施設として活用するケースは実際に多いです。
自分で福祉ビジネスを行うとなるとハードルが高いかも知れませんが、賃貸として募集すれば借主が見つかるかも知れません。
ちなみに三重県の四日市市で空き家を賃貸に出したところ、すぐにグループホームとして利用したい方が見つかりました。
空き家の贈与するときの2つの選択肢
実際に空き家問題の大変なところは「売れない（貸せない）空き家の多さ」にあると思います。
その理由は建物の状態や立地、売却価格よりも解体費などのコストの方が上回ってしまう等があります。
そんな中で国も所有者不明の土地を増やさないための対策として「相続土地国庫帰属制度」を開始しました。
相続土地国庫帰属制度とは？
相続土地国庫帰属制度とは、相続または遺贈によって土地の所有権を得た人が、一定の要件を満たせば土地を国に引き渡せるという制度です。
しかし、実際にこの制度を利用するためには、
- 土地を更地にしないといけない
- 一定の負担金を納付しないといけない
など、かなり費用も掛かります。
贈与契約をする
相続土地国庫帰属制度を利用するなら、個人的には贈与契約で欲しい人に無償で譲ってしまった方が良いと思います。
「こんな不動産は誰もいらないだろう」と諦めている人も多いですが、日本のどこかに無料だったら譲って欲しいという人が見つかるかも知れません。
不動産業者は贈与では仲介手数料を頂けませんから、積極的に希望者を探すことはありません。
空き家を贈与しても良いという方は、ぜひ空き家コネクトをご利用下さい。
おわりに
一括りに空き家問題と言っても「空き家のある地域・立地・建物の状況」で大きく利活用の方法は変わります。
今回は空き家問題の活用方法について13の案をお伝えして来ました。
所有している空き家をどうしたいかの要望はあると思いますが、何かしら参考になる方法が見つかれば幸いです。
所有している不動産でお困りの方は、ぜひお気軽にお問い合せ下さい。
ここまでご覧頂きありがとうございました！
