「空き家になっている実家を解体したいけど費用が高額で払えない」
35坪の木造住宅でも解体するのに100万円程度はしますから、解体費用は決して安いものではありません。
解体費用が払えないため空き家を放置している人もみえますが、管理されていない空き家が近隣トラブルに発展することもあり、現在大きな社会問題となっています。
こんなお悩みを抱えている方も少なくないと思います。
そこで今回は解体費用が払えないときの対処法について、4つの場面から伝えしていきましょう。
目次
空き家の解体費用が払えない時に知っておきたい対処法！
空き家を解体すると言っても、立地や建物の状況によって対処法はいくつかあります。
例えば、
- 近隣に住宅や商業施設などがある
- 解体費用を捻出できない
- 使う予定のない実家を相続することになりそう
- 土地の売却価格よりも解体費の方が高い
では、どのような対処を取れば良いかは変わります。
そこで、まずは「近隣に住宅や商業施設があって更地で売却出来そう（でも解体費を支払う余裕が無い）」という場合の対処法についてお伝えします。
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解体費用をローンで捻出する（空き家解体ローン）
ご存じない方もみえるのですが、、じつは解体費用をローンできる金融機関がいくつかあります。
「空き家解体ローン」や「リフォームローン」の名称で、JAやろうきん、地方銀行等で取り扱いされています。
金利や取り扱い期間は各金融機関によって異なりますので、お問い合せして確認して頂くと良いでしょう。
自治体の補助金を活用する！
自治体によっては空き家の解体費に対する補助金制度を設けているところがあります。
補助金の対象となる条件も様々で、一例として
- 1年以上空き家であること
- 昭和56年5月31日以前に建築された一戸建ての住宅
- 不動産業を営む者が営利目的で所有するものでない住宅
- 空家等対策の推進に関する特別措置法による特定空き家の勧告を受けていない住宅
などがあります。
とくに「特定空き家の勧告を受けると補助金を受けられない可能性がある」ので、解体費用が払えないからと放置しているのは悪手と言えます。
また、補助金を利用すると解体ローンの金利が下がることもあるので、まずは金融機関や自治体に相談するのが良いでしょう。
解体せずに売却できないか検討する！
築年数が長く老朽化も進んでいる空き家を売却する場合、もっとも売りやすいのは「更地」にすることです。
しかし、何とかで解体せずに売却する方法はないのでしょうか？
「古家付き土地」として売却する！
古家付き土地というのは「建っている古家を再利用するのも撤去するのも買主の自由にして下さい」という場合に利用されます。
売主は土地としての売却を希望しているので、買主が古家を再利用する場合は契約不適合は免責とすることが一般的です。
また立地条件や価格にもよりますが、古家をリノベーションして収益物件として活用する個人投資家は多いです。
更地にして売るのが難しい場合は、古家付き土地として「購入希望者の層を広げる」のも良いのではないでしょうか。
「オーナーチェンジ物件」として売却する！
オーナーチェンジ物件とは、空き家を賃貸にして入居者から家賃収入を得る状態（いわゆる収益物件）にして売却することです。
この場合は土地や建物を利用したいという人ではなく、投資家が購入対象者となります。
収入額によっては更地で売却するよりも高く売れる可能性もあります。
ただ、高い賃料で募集するには見合ったリフォームが必要となります。
リフォーム費を準備するのが難しいという場合は、借主がリフォームを行うDIY賃貸もあります。
DIY賃貸の賃料は安くなりますが、先立つリフォーム費用の負担が無いのはメリットです。
相続前なら「相続放棄」するという選択肢も！？
もし空き家になった実家を相続するかどうか迷っているなら「相続放棄」を選択するのも手です。
相続放棄とは「相続人ではありません」として遺産を一切受けとらないことです。
解体費用を負担するのは、原則「建物の所有者」のため空き家の所有者になることを回避することが出来ます。
但し、他の相続財産も含めて放棄することになりますので、プラスとマイナスの財産についてしっかりと考える必要があります。
また、すべての相続人が相続放棄した場合は「相続財産管理人」を選任する必要があります。
解体費用が土地の売却価格を上回る場合は？
最近よく聞くのが「土地の売却価格よりも解体費の方が高くなってしまう」というケースです。
興味深かったのは、最寄り駅から徒歩5分という好立地にも関わらず、建物の解体費（RC造）の方が高くて売却出来ないということもありました。
仮に所有者が、赤字でも解体して、新しくアパート等を建てて、長期的に資金回収していくということであれば土地活用も出来るかもしれません。
しかし、単純に買主からすれば「割高な土地を買う必要がない」ので一向に買い手が付かないのですね。
マイナス不動産は「贈与」で負担を最小限に抑える！
先の例のように、
- 土地の売却価格よりも解体費の方が上回る
- 所有していれば固定資産税等が掛かる
マイナス財産となっている不動産は、今後発生する負担を最小限に抑えることがメリットではないでしょうか。
そして、その方法が「贈与」です。
土地値で買って貰うのは難しくても、無料なら欲しい人が見つかるかも知れませんよ。
おわりに
今回は、空き家の解体費が払えない時の対処法について解説してきました。
空き家を解体すると言っても、立地や建物の状態などでも対処法は変わります。
いくつかの場面を想定して、それぞれの対処法をお伝えして来ました。
そんな空き家に関するお悩みがございましたら、ぜひ「空き家コネクト」にご相談ください。
最後までご覧頂きありがとうございました！
