譲渡型賃貸住宅のデメリットは何がある？包み隠さずお伝えします！

空き家コネクトは「空き家問題を解決する」ことをテーマに運営しておりますが、そんな中で注目しているのが「譲渡型賃貸住宅」です。

譲渡型賃貸住宅は「一定期間の賃貸借契約が終わった際に住んでいた住居を譲渡（贈与）する」という契約になります。

そのため入居者から見ると「今まで払い続けた家賃が無駄にならない」というメリットがあります。

あきお

でも、そんな譲渡型賃貸住宅にもデメリットはあるんじゃないの？

そんな声も聞こえて来そうなので、今回は包み隠さず譲渡型賃貸住宅のデメリットについてお伝えしていきます。

借主の譲渡型賃貸住宅のデメリットには何がある？

はじめに注意点として、ここでは新築やリノベーションされた不動産投資を目的とした譲渡型賃貸住宅の話ではなく「個人間で空き家を譲渡型賃貸借契約した場合」となります。

その上で、借主（入居者）の立場から譲渡型賃貸住宅のデメリットについて考えたいと思います。

譲渡（贈与）時に税金が発生する！？

これはデメリットというよりも注意事項になりますが、定められた賃料を払い譲渡される際に下記の税金が発生します。

贈与税と不動産取得税については、築年数等に応じての控除額があるので、税金が発生するかどうかは物件によって異なります。

後ほど仮登記について解説しますが、所有権移転仮登記が行われた本登記の登録免許税については「不動産価額の0.5～1％」になります。

つなぐ

詳しくは管轄の税務署や県税窓口でご相談頂くか税理士等の専門家にお尋ね下さい。

賃貸借契約時の初期費用が多めに掛かる！？

譲渡型賃貸住宅の契約を行う際は、

を作成することが一般的です。

この際に賃貸借契約が完了した時に所有権が入居者に移動出来るように「所有権移転仮登記」を設定することになります。

この所有権移転仮登記では「登録免許税」が発生します。

所有権移転仮登記の登録免許税は「不動産価額の1％」です。

通常の所有権移転登記では「不動産価額の1.5～2％」の登録免許税を支払うことになりますが、所有権移転仮登記で先に1％を支払うので本登記する際は先に納めた1％を差し引いた分を納めることになります。

あきこ

あとは所有権移転仮登記に伴う司法書士費用が発生します。（数万円程度）

譲渡型賃貸住宅の賃料は高い！？

譲渡型賃貸住宅は賃料が高いと言われることがあります。

こちらについては投資を目的とした譲渡型賃貸住宅の場合は確かに高くなる傾向はあると思います。

投資家の利益が賃料に見込まれるので割高になるのだと思います。

ただ、空き家コネクトの譲渡型賃貸住宅は「個人間取引」なので、投資家の利益が賃料に含まれることはありません。

入居者にとって大きなデメリットは無い！？

一般的な賃貸借契約と比べれば上記のような違いはありますが、不動産の売買契約と比べれば「当然に掛かるコスト」なので、デメリットと言えるようなものはないと思います。

あきお

しいて言えば譲渡型賃貸借契約締結時が大変だと思うので、必ず司法書士等の専門家に依頼して進めるようにしてください。

貸主の譲渡型賃貸住宅のデメリットには何がある？

ここでも注意点として新築やリノベーションされた不動産投資を目的とした譲渡型賃貸住宅の話ではなく「個人間で空き家を譲渡型賃貸借契約した場合」となります。

その上で、貸主（大家）の立場から譲渡型賃貸住宅のデメリットについて考えたいと思います。

一括でお金が手に入るわけではない！？

譲渡型賃貸住宅は、売却希望金額を家賃で貰う形になります。

そのため、すぐにまとまったお金が入ってくるわけではありません。

つなぐ

お金がすぐに必要なので不動産を売却したい方には、譲渡型賃貸借契約は向かないでしょう。

賃貸期間中はお金の管理が必要になる！？

賃貸期間中はあくまで所有者ですから、固定資産税の支払いや家賃の入金管理なども発生します。

家賃集金を家賃債務保証会社に依頼することも出来ますが、会社によっては入金されていないことを報告しないと保証して貰えないことがあります。

月に一度のことですが、売却して肩の荷を降ろしたいという方には少し手間に感じるかもしれませんね。

退去（途中解約）のリスクはある！？

譲渡型賃貸住宅は入居者も「家賃を払い終わった後に自分の家になる」という気持ちで契約に望みます。

そのため通常の賃貸借契約に比べて退去リスクは低いです。

しかし、だからといって絶対に退去されないということは無いので、当初考えていた計画から予定がずれる可能性はあります。

あきこ

ですが、その間に頂いた家賃は収入となり、不動産は手元に残ることを考えれば必ずしもデメリットとも言えないのかもしれません。

賃貸として考えればデメリットは少ない！？

不動産を売却したいと考えてた場合は、

などはデメリットかもしれませんが、これも賃貸経営として考えれば「当然のこと」です。

そういった点では、譲渡型賃貸住宅はデメリットよりもメリットの方が大きいように感じます。

譲渡型賃貸住宅のメリット！家賃で「終の住処」を手に入れる新しい形

おわりに

譲渡型賃貸住宅は近年一つの不動産投資の形として認知されつつあります。

個人的には不動産投資として考えると、借主にとっては建築会社や投資家等の利益が見込まれるため賃料が高くなります。

また、貸主にとっては売却益が見込めないのでトータルの利回りが低いというデメリットがあります。

あきお

しかし、空き家で困っている方が個人間取引で譲渡型賃貸借契約を利用する際には、大きなデメリットは無いのではと個人的には考えます。

空き家問題の解決策の一つに譲渡型賃貸借契約は十分検討出来る方法ではないでしょうか？

最後までご覧頂きありがとうございました！