空き家コネクトは「空き家問題を解決する」ことをテーマに運営しているサイトです。
そんな空き家コネクトで注目している空き家問題解決方法の1つが「譲渡型賃貸住宅」です。
という声も聞こえてきそうですが、実際そんなに一般的な不動産の契約方法ではありません。
そこで今回は「譲渡型賃貸住宅とは何か？どのようなメリットがあるのか？」についてお伝えしたいと思います。
目次
そもそも譲渡型賃貸住宅って何なの？
譲渡型賃貸住宅とは「一定期間の家賃を払い終えた後に住居を譲渡（贈与）する」というものです。
私もよく相談を受けたのですが、例えば400万円の中古戸建てを一括購入するのは難しいので「毎月5万円の家賃を8年間払い続けるので、払い終わったら売却して貰えませんか？」というような内容です。
- 毎月5万円×12ヶ月＝60万円
- 60万円×8年＝480万円
「400万円で売却するよりも総額は高くなるのでどうでしょうか？」ということですが、実際は固定資産税の負担や契約内容が複雑になることから、あまり検討されることはありませんでした。
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譲渡型賃貸住宅のメリットについて
譲渡型賃貸住宅は、借主・借主どちらにもメリットがあります。
まずは入居者となる借主の立場から考えたメリットを見ていきましょう。
「借主」から見た譲渡型賃貸住宅のメリット
借主（入居者）の立場で譲渡型賃貸住宅を締結するメリットは、
- 家賃が掛け捨てにならない
- 住宅ローンを組めない人でも住宅を取得できる
- 勤め先によっては家賃補助を受けられる可能性がある
- 賃貸期間中は固定資産税の負担がない
などが挙げられます。
家賃が掛け捨てにならない！
賃貸は気軽に引っ越しが出来るというメリットは有りますが、家賃を何年払っても住居が手に入ることはありません。
しかし、譲渡型賃貸住宅では決められた年月の家賃を払えば住居が手に入ります。
住宅ローンを組めない人でも住宅を取得できる！
諸事情により住宅ローンを組めない人は、ある意味で賃貸住宅しか選択肢がありませんでした。
しかし、高齢者になれば家賃の支払い能力を心配され簡単に引っ越しも出来ないのが現状です。
コロナの影響もあり日本の平均寿命は令和3年から下降しておりますが、それ以前は右肩上がりで現在は男女共に80歳を超えています。
勤め先によっては住宅手当を受けられる可能性がある！
譲渡型賃貸住宅は、勤め先によっては住宅手当（家賃補助）を受けることが出来ます。
その他、引っ越し手当など社内規定に従って企業に負担して貰える可能性があります。
賃貸期間中は固定資産税の負担がない！
固定資産税は不動産所有者が支払うのが原則です。
そのため賃貸借期間中の固定資産税（都市計画税）は所有者である貸主（大家）が納税することになります。
「貸主」から見た譲渡型賃貸住宅のメリット
貸主の立場で考えた譲渡型賃貸住宅のメリットには、次のようなものがあります。
- 退去されるリスクが低い
- 退去が無いので入居者探しをしなくて良い
- 家賃の下落がない
- DIY賃貸と合わせることで募集時のリフォーム費用を抑えることが出来る
などが挙げられます。
退去されるリスクが低い！
譲渡型賃貸借契約の場合、借主は「契約期間の家賃を払えば住居が自分のものになる」という気持ちで契約されます。
ですから、引っ越しを前提に賃貸するわけではないので退去されるリスクが通常よりも低くなります。
この前提があることで一般的な賃貸に比べて色々なリスクが低下します。
退去が無ければ入居者探しをしなくて良い！
通常、退去が発生すると
- 原状回復工事の費用負担
- 空室期間は賃料が入ってこない
- 入居者募集に対する広告宣伝費の負担
などが発生します。
入居期間が短ければ上記負担は実際の収支に重くのし掛かりますが、譲渡型賃貸住宅で退去が無ければこれらの費用負担は発生しません。
家賃の減額請求がない！
譲渡型賃貸住宅の多くは「定期借家契約」で賃貸借契約を行います。
通常の普通賃貸借契約では家賃の減額請求は認められるのですが、契約期間を定める定期借家契約では「家賃の減額請求を認めない」という特約が有効に働きます。
そのため契約期間中に家賃を下げてという交渉を防ぐことが出来ます。
DIY賃貸と合わせることで募集時のリフォーム費用を抑えることが出来る
空き家を賃貸で活用しようと計画してもリフォーム費用の負担が大きく断念されている方も少なくありません。
しかし、譲渡型賃貸住宅を希望される借主は「いずれ自分の家に出来る」という気持ちがあります。
そこでDIY賃貸を認めて借主が好きにリフォームできるようにすれば、当初のリフォーム費用の負担も抑えることが出来ます。
おわりに
譲渡型賃貸住宅のメリットは色々ありますが、個人的に住宅ローンを組めない人でも「終の住処」を手に入れられることだと考えます。
老後も賃貸生活だと「家賃を払い続けるということに不安がある」と思います。
空き家問題に限らず、こういった問題の解決に繋がる譲渡型賃貸借契約の活用は広がりを見せても良いのではないでしょうか？
最後にここまで「譲渡型賃貸住宅のメリット」についてお伝えしていきましたが、こちらの記事ではデメリットについて考えてみました。
是非合わせてご覧ください！
