昨今、空き家問題に関するニュースを見かけることも多いと思います。
実家が持ち家の場合は「相続」が発生するわけですが、実家を相続すれば利用する機会の有無に関わらず固定資産税は掛かりますし、管理が不十分だと近隣住民とのトラブルにも発展しかねません。
とはいえ、今までは空き家にしておくことで税金対策になっていたり、放置していても大きな罰則はありませんでした。
しかし、すでに空き家に対する規制は厳しくなってきており、今後さらにその傾向は強まると思います。
では、空き家に対する規制はどのような流れになっているのでしょうか？
目次
実家が持ち家の人は知っておきたい！空き家に対する規制について
令和5年から6年にかけて空き家に関する環境が大きく変わります。
ここまで空き家問題を解決するための法改正が行われてきましたが、これから実際に施行されていくことになります。
つまり、実家が持ち家で相続しても空き家になるという方は、間違いなく負担増を覚悟しなければいけません。
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相続登記が義務可される！違反は10万円以下の過料
今まで相続で得た不動産の登記を行わなくても罰則は無かったのですが、その結果所有者不明の土地が増えて大きな問題となっています。
そのため令和6年4月1日から相続登記は義務化となり「相続で不当産取得を知った費から3年以内に正当な理由無く登記・名義変更を行わないと10万円以下の過料の対象」となります。
また、合わせて登記の住所変更も義務化され「2年以内に正当な理由がなく手続きをしないと5万円以下の過料の対象」となります。
空き家の管理が不十分だと固定資産税が最大6倍！？
空家が増えることで「治安や防災性の低下・ごみの不法投棄・景観の悪化など」の生活環境の悪化が懸念されています。
そこで「空家等対策の推進に関する特別措置法」の一部が改正され、令和5年12月13日より施行されました。
具体的には空家等の所有者は適切な管理を求められ、空家等の管理が不適切な場合は行政の助言・指導が行われます。
そして助言・指導に対して改善が認められない場合は、固定資産税の住宅用地特例が解除されます。
京都市が先駆け！？非居住住宅利活用促進税
京都市では、市街化区域内で居住実態のない空き家・別荘・セカンドハウスなどについて「家屋の固定資産税評価額の0.7％を課税する」条例が可決されました。
先の空家等対策の推進に関する特別措置法の一部改正に伴い、固定資産税の軽減対象から外された空き家であれば「固定資産税の住宅用地特例解除+非居住住宅利活用促進税（空き家税）」ということになるので、なかなか厳しいのでは無いでしょうか。
空き家の活用については優遇される！
今後空き家が増加するにつれ規制はどんどん厳しくなると思います。
しかし、空き家を活用することに関しては優遇措置が増えていくと考えています。
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除
不動産を売却して利益を得れば「譲渡所得税」を納めなければいけません。
しかし、この税制の特例は「相続した空家等を一定要件を満たして譲渡した場合に譲渡所得から3,000万円までが控除される」というものです。
空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）
居住用財産の譲渡に関する特例措置
こちらは空き家になる前にマイホームを売却してしまえば譲渡所得から3,000万円まで控除できるという特例です。
上記の空き家の譲渡所得の特例との違いは、
- 相続人が譲渡する（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）
- 居住人が譲渡する（居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除）
になります。
低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置
低未利用地とは、空き地（ほとんど利用されていない駐車場や資材置き場含む）や空き家等のある土地のことです。
そういった低未利用地で譲渡価格が800万円以下の低額なものを譲渡した場合は、譲渡所得から100万円が控除されます。
実家が持ち家で相続することは確定している！その先はどうする？
今後は「とりあえず実家を相続して落ち着いたら考えよう」というスタンスだと負担が厳しくなることが分かりました。
では、実家が持ち家で相続することも確定している場合はどうすれば良いのか？
あまり難しく考えなければ選択肢は2つです。
「利用しない」のであれば売却する！
相続した実家を利用しないのであれば売却するのが良いでしょう。
しかし、なかには「売れない不動産」というのもあります。
そういった場合は、
- 相続放棄（但し、他の財産も放棄することになる）
- 相続土地国庫帰属制度（国に引き取って貰うが費用が掛かる）
- 個人間贈与（空き家コネクトなどの不動産の個人間取引サイトを活用する）
などの対策が考えられます。
「利用するかもしれない」のであれば賃貸する！
空き家を処分しない理由で「いつか利用するかも知れない」の割合は大きいです。
ただ、いつか利用するかも知れないと考えて、結局30年空き家にしている人もかなりみえます。
当然売ってしまえば無くなってしまいますが、賃貸であれば無くなることはありません。
期限を定めたいのであれば定期借家契約も出来ますし、何もせずに固定資産税を納めるよりも、賃料を下げてでも賃貸で貸してしまった方がメリットは大きいと思います。
おわりに
「実家が持ち家だけど相続しても使い道が分からない」ということで相談を受けることは多いです。
最近の空き家問題に関するニュースをみて不安に感じているのだと思います。
ですが、基本的に問題になるのは「放置する」からであって、相続登記から売却・賃貸等きちんと活用すればトラブルになることもありません。
思い立ったが吉日でやる気のあるうちに実家の今後を決めていきましょう。
最後までご覧頂きありがとうございました！
